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Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt (§ 545 BGB).
Die stillschweigende Verlängerung gilt auch bei einer außerordentlichen Kündigung. Sie kann ausgeschlossen werden, auch in Formularverträgen.
Wurde der Mieter bereits vom Gericht durch Urteil zur Räumung von Wohnraum verurteilt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO), die insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen darf.
Eine Räumungsfrist kann auch gewährt werden, wenn sich der Schuldner in einem Vergleich zur Räumung von Wohnraum verpflichtet hat (§ 794 a ZPO).
Ist die Gewährung einer Räumungsfrist nicht mehr möglich, so kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Mieters die Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstellen, wenn die Zwangsvollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist (Vollstreckungsschutz gemäß § 765 a ZPO).
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